คอลัมน์ : นอกรอบ
ผู้เขียน : กณิศ อ่ำสกุล ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS

ตลาดที่อยู่อาศัยมือ 2 ในกรุงเทพฯ กำลังพลิกบทบาทจาก “ทางเลือกรอง” มาเป็น “ทางเลือกหลัก” สะท้อนจากสัดส่วนยอดโอนที่เพิ่มขึ้นราว 1.5 เท่า จาก 27% ในปี 2563 มาแตะ 39% ในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2568 สัญญาณดังกล่าวเกิดขึ้นทั้งตลาดบ้านจัดสรรที่มีสัดส่วนดังกล่าวสูงขึ้นจาก 15% เป็น 33% และตลาดคอนโดมิเนียมที่เพิ่มจาก 35% เป็น 42% ในช่วงเวลาเดียวกัน

แนวโน้มดังกล่าวแสดงให้เห็นถึงโครงสร้างตลาดและพฤติกรรมของผู้บริโภคกำลังเปลี่ยนมาให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าและราคาที่เข้าถึงง่าย ซึ่งเป็นจุดเด่นสำคัญของที่อยู่อาศัยมือ 2 กันมากขึ้นกว่าในอดีต โดย Krungthai COMPASS ประเมิน 3 สาเหตุหลักที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมือ 2 ได้รับความนิยมจากผู้บริโภคมากขึ้น ประกอบด้วย

1) ราคาเข้าถึงง่าย (กว่า) ตอบโจทย์ปัญหา “Housing Affordability” ของคนไทย 1 ในปัญหาเชิงโครงสร้างของตลาดที่อยู่อาศัยไทยคือ “ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นเร็วกว่ารายได้” สะท้อนจากราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ที่เพิ่มปีละ 4.3% สูงกว่าค่าจ้างที่ปรับขึ้นปีละ 2.8% ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยของคนไทยจึงดูจะลดลงในทุก ๆ ปี และเมื่อ Housing Affordability ของผู้บริโภคด้อยลง ที่อยู่อาศัยมือ 2 ซึ่งมีราคาย่อมเยากว่าจึงเป็นที่น่าสนใจมากขึ้น

แล้วที่อยู่อาศัยมือ 2 มีราคาต่ำกว่ามือ 1 จริงหรือไม่ ? จากการรวบรวมข้อมูลการเสนอขายคอนโดมิเนียมมือ 2 มากกว่า 800 รายการ บนเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาฯชั้นนำของไทย พบว่าคอนโดมิเนียมมือ 2 จะมีราคาถูกกว่า 5-10% จากราคามือ 1 ณ วันเปิดโครงการ

ตัวอย่างโครงการแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือ (ห้าแยกลาดพร้าว-รัชโยธิน) พบว่ามีราคามือ 2 ณ ปัจจุบันอยู่ที่ 133,000 บาท/ตร.ม. ลดลงราว 10% จากราคาเปิดโครงการที่ 148,000 บาท/ตร.ม. เช่นเดียวกับเส้นทางรถไฟฟ้าสีน้ำเงิน (ห้วยขวาง-เพชรบุรี) ที่ปัจจุบันมีราคามือ 2 ราว 158,000 บาท/ตร.ม. ลดลง 5% จากราคาเปิดโครงการ

ข้อมูลดังกล่าวสอดคล้องไปกับมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ต่อยูนิต ที่แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือ 2 มีราคาย่อมเยากว่ามือ 1 ทั้งบ้านจัดสรรมือ 2 ที่มักโอนกันอยู่ที่ 2.8 ล้านบาท/ยูนิต ถูกกว่ามือ 1 อยู่ในระดับ 5.7 ล้านบาท/ยูนิต เช่นเดียวกับการโอนคอนโดมิเนียมมือ 2 ที่มีค่าเฉลี่ย 1.8 ล้านบาท/ยูนิต ถูกกว่ามือ 1 ที่ 3.5 ล้านบาท/ยูนิต ถึงกว่าครึ่งหนึ่ง

2) การมีตัวเลือกที่หลากหลาย ครอบคลุมทั้งในมิติประเภทและระดับราคา ไม่แตกต่างจากมือ 1 ข้อมูลจาก REIC ระบุว่า ณ ก.ย. 2568 มีจำนวนที่อยู่อาศัยมือ 2 เสนอขายทั่วประเทศถึงกว่า 243,000 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 171,000 ยูนิต คอนโดมิเนียม 72,000 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนเท่ากับ 70% และ 30% ตามลำดับ

นอกจากมิติประเภทที่อยู่อาศัยแล้ว ที่อยู่อาศัยมือ 2 ที่เสนอขายยังมีความครอบคลุมในมิติระดับราคา โดยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีหน่วยเสนอขายสูงสุดที่ 156,000 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 64% รองลงมา ได้แก่ 3-5 ล้านบาท, 5-10 ล้านบาท และสูงกว่า 10 ล้านบาท คิดเป็นจำนวน 32,600 ยูนิต (13%) 27,900 ยูนิต (12%) และ 26,800 ยูนิต (11%) ตามลำดับ

3) การมีลักษณะเป็น Real Demand ที่ทำให้มีความต้องการอย่างต่อเนื่อง สุดท้ายแล้วตลาดที่อยู่อาศัยมือ 2 ยังมีลักษณะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) มากกว่ามือ 1 ซึ่งอาจมีสัดส่วนของการซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไร (Investment/Speculative) ปะปนอยู่บ้าง หลักฐานหนึ่งที่ช่วยยืนยันได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือ 2 มีความเป็น Real Demand สูงคือ แม้จะอยู่ในช่วงที่ตลาดอสังหาฯต้องเผชิญกับภาวะ Perfect Storm จากกำลังซื้อผู้บริโภค ภาวะหนี้ครัวเรือน และปัญหาหนี้เสีย

แต่มูลค่าโอนที่อยู่อาศัยมือ 2 ยังสามารถขยายตัวได้สูงกว่ามือ 1 โดยในปี 2564-11 เดือน/68 มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือ 2 เติบโตได้เฉลี่ย 3.9% ต่อปี ขณะที่มือ 1 หดตัวเฉลี่ย -7.0% ต่อปี จึงอาจกล่าวได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือ 2 ถือเป็น Segment ที่ช่วยประคับประคองตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานี้

สำหรับผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยแล้ว กระแสการเติบโตของที่อยู่อาศัยมือ 2 คงไม่ใช่เพียงปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นเพียงชั่วคราว แต่อาจเป็น “สัญญาณเตือนเชิงโครงสร้าง” ถึงความสมดุลระหว่างกำลังซื้อของผู้บริโภคและราคาที่อยู่อาศัย

การพัฒนาโครงการใหม่ ๆ จึงควรคำนึงถึง Housing Affordability ของผู้บริโภคอย่างแท้จริง มิฉะนั้น ที่อยู่อาศัยมือ 2 อาจไม่ใช่เพียงคู่แข่งทางอ้อม แต่จะกลายเป็นตัวแปรสำคัญที่เข้ามาบั่นทอนยอดขายของโครงการใหม่ ๆ ในระยะถัดไป

อ่านข่าวต้นฉบับ: ทำไมที่อยู่อาศัยมือ 2 กลายเป็น ‘ทางเลือกหลัก’ ของผู้บริโภค